Todos los impuestos de comprar un piso para alquilar (guía 2026)
¿Estás pensando en comprar un piso para alquilarlo? Esta guía te explica, paso a paso y sin tecnicismos, todos los impuestos que pagarás: al comprar, mientras lo tienes alquilado y si algún día lo vendes.
AssetRent Capital
Equipo editorial
Lo que vas a aprender en esta guia
Comprar un piso para alquilar es una de las formas mas populares de invertir en Espana. Pero antes de dar el paso, necesitas saber cuanto te va a costar en impuestos, porque la diferencia entre un buen negocio y uno mediocre muchas veces esta en la fiscalidad.
Fase 1: Impuestos al comprar el piso
Si compras una vivienda de segunda mano (lo mas habitual)
El impuesto principal es el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Es un porcentaje sobre el precio de compra y varia segun la comunidad autonoma:
| Comunidad Autonoma | ITP general | Ejemplo (piso de 150.000 euros) |
|---|---|---|
| Madrid | 6% | 9.000 euros |
| Cataluna | 10% | 15.000 euros |
| Andalucia | 7% | 10.500 euros |
| Comunidad Valenciana | 10% | 15.000 euros |
| Pais Vasco | 4% | 6.000 euros |
| Galicia | 8% | 12.000 euros |
| Canarias | 6,5% | 9.750 euros |
| Castilla y Leon | 8% | 12.000 euros |
| Aragon | 8% | 12.000 euros |
| Murcia | 8% | 12.000 euros |
Si compras una vivienda nueva (obra nueva)
En este caso no pagas ITP sino IVA al 10% sobre el precio de venta, mas el AJD (Actos Juridicos Documentados) que oscila entre el 0,5% y el 1,5% segun la comunidad.
Otros gastos obligatorios de la compra
Ademas de los impuestos, hay gastos que siempre se pagan:
- Notaria: entre 600 y 1.200 euros dependiendo del precio del piso
- Registro de la Propiedad: entre 300 y 700 euros
- Gestoria (si la usas): entre 200 y 500 euros
Fase 2: Impuestos mientras tienes el piso alquilado
IRPF: como se declaran los ingresos del alquiler
Los ingresos por alquiler se declaran en tu Declaracion de la Renta como rendimientos del capital inmobiliario (articulos 22 a 24 de la Ley 35/2006 del IRPF).
Pero no tributa todo lo que cobras. Puedes restar muchos gastos:
- Intereses de la hipoteca (si la tienes)
- Seguro de hogar y seguro de impago de alquileres
- Comunidad de propietarios
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
- Gastos de reparacion y mantenimiento
- Amortizacion del inmueble: 3% del valor de construccion (no del suelo)
- Gastos de administracion y gestion
- Suministros si los pagas tu
La reduccion del 50% (antes era del 60%)
Desde enero de 2024, la reduccion general por alquiler de vivienda habitual es del 50% sobre el rendimiento neto positivo (Ley 12/2023 de Vivienda, que modifico el art. 23.2 LIRPF).
Pero hay reducciones mayores si cumples ciertos requisitos:
| Reduccion | Requisito |
|---|---|
| 90% | Alquilas en zona tensionada y reduces la renta un 5% respecto al contrato anterior |
| 70% | Alquilas por primera vez en zona tensionada a jovenes (18-35 anos) |
| 70% | El inquilino es la Administracion publica o entidad sin animo de lucro |
| 60% | La vivienda ha sido rehabilitada en los 2 anos anteriores |
| 50% | Resto de alquileres de vivienda habitual |
Ejemplo practico: cuanto pagas realmente
- Ingresos brutos: 9.600 euros
- Gastos deducibles (hipoteca, IBI, comunidad, seguro, amortizacion): -4.200 euros
- Rendimiento neto: 5.400 euros
- Reduccion 50%: -2.700 euros
- Base imponible por el alquiler: 2.700 euros
Si tu tipo marginal de IRPF es del 30%, pagarias 810 euros de impuestos al ano por el alquiler. Es decir, te quedarian 8.790 euros netos de los 9.600 euros que cobras.
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
Lo pagas cada ano al ayuntamiento. Suele oscilar entre 200 y 1.500 euros segun la ciudad y el valor catastral. Recuerda: es deducible en el IRPF.
Fase 3: Impuestos al vender el piso
Ganancia patrimonial en el IRPF
Si vendes el piso por mas de lo que te costo, la diferencia (ganancia patrimonial) tributa en la base del ahorro:
| Ganancia | Tipo impositivo |
|---|---|
| Hasta 6.000 euros | 19% |
| De 6.000 a 50.000 euros | 21% |
| De 50.000 a 200.000 euros | 23% |
| De 200.000 a 300.000 euros | 27% |
| Mas de 300.000 euros | 28% |
Plusvalia municipal
Al vender tambien pagas la plusvalia municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana). Desde 2021, puedes elegir entre dos metodos de calculo y quedarte con el que te salga mas favorable.
Resumen visual: todos los impuestos de un vistazo
| Concepto | Cuanto | Cuando |
|---|---|---|
| ITP (segunda mano) | 4-10% del precio | Al comprar |
| IVA (obra nueva) | 10% del precio | Al comprar |
| Notaria + Registro + Gestoria | 1.100 - 2.400 euros | Al comprar |
| IRPF alquiler | 10-20% del alquiler neto | Cada ano |
| IBI | 200 - 1.500 euros | Cada ano |
| Ganancia patrimonial | 19-28% de la ganancia | Al vender |
| Plusvalia municipal | Variable | Al vender |
Ultima actualizacion: marzo 2026. Esta guia tiene caracter informativo. Para decisiones concretas, consulta con un asesor fiscal.
Aviso: Las opiniones expresadas en este artículo son de carácter informativo y no constituyen asesoramiento financiero, fiscal ni jurídico. AssetRent Capital no se responsabiliza de las decisiones tomadas en base a este contenido. Consulte con profesionales cualificados para su caso particular.