Guía Completa de Fiscalidad para Inversores Inmobiliarios (2026)
Todo lo que necesitas saber sobre impuestos, deducciones y optimización fiscal al invertir en inmuebles en España. Guía actualizada para 2026 con cambios normativos.
AssetRent Capital
Equipo editorial
Los impuestos no tienen que darte miedo
Vamos a ser sinceros: cuando oyes "fiscalidad inmobiliaria", lo primero que te viene a la cabeza es algo complicado, aburrido y que prefieres dejar para después. Pero aquí está la verdad que nadie te dice:
La diferencia entre un inversor que gana un 3% y uno que gana un 5% con el mismo piso muchas veces no es el precio de compra ni el alquiler. Es cómo gestiona los impuestos.
Así que vamos a ver esto de forma práctica, con números reales, para que sepas exactamente qué tienes que pagar, qué puedes deducir y cómo pagar lo mínimo legalmente posible.
Los 3 momentos fiscales del inversor
Tu relación con Hacienda como inversor inmobiliario tiene tres momentos claros:
Vamos uno por uno.
Momento 1: Impuestos al comprar
Vivienda de segunda mano: el ITP
El ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) es el gran gasto al comprar. Varía según dónde compres:
| Comunidad | ITP | Piso de 150.000 euros |
|---|---|---|
| País Vasco | 4% | 6.000 euros |
| Madrid | 6% | 9.000 euros |
| Andalucía | 7% | 10.500 euros |
| Cataluña | 10% | 15.000 euros |
| C. Valenciana | 10% | 15.000 euros |
Vivienda nueva: IVA + AJD
Si compras obra nueva, pagas 10% de IVA + AJD (0,5-1,5% según comunidad). Suele ser más caro que segunda mano.
Momento 2: La Renta anual (aquí es donde se gana o se pierde dinero)
Cómo funciona: los ingresos del alquiler en el IRPF
Tus ingresos por alquiler se declaran como rendimientos del capital inmobiliario. Pero — y esto es muy importante — no tributas por todo lo que cobras. Puedes restar un montón de gastos.
Los gastos que puedes deducir (y que mucha gente olvida)
- Intereses de la hipoteca (el gasto más grande normalmente)
- Comunidad de propietarios (cuotas + derramas)
- IBI y tasas municipales (basuras, etc.)
- Seguro de hogar
- Seguro de impago de alquileres
- Gastos de reparación y conservación
- Amortización del inmueble: 3% del valor de construcción (no del suelo)
- Gastos de gestión y administración
- Suministros (si los pagas tu)
- Gastos jurídicos relacionados con el alquiler
La reducción del 50% (la joya de la corona)
Después de restar todos los gastos, si alquilas como vivienda habitual, te aplicas una reducción del 50% sobre el rendimiento neto positivo (antes era del 60%, cambio con la Ley 12/2023).
Pero hay reducciones aún mayores:
| Reducción | ¿Cuándo aplica? |
|---|---|
| 90% | Zona tensionada + reduces renta un 5% vs contrato anterior |
| 70% | Primera vez en zona tensionada + inquilino joven (18-35) |
| 70% | Inquilino es Administración pública o entidad sin ánimo de lucro |
| 60% | Vivienda rehabilitada en los 2 años anteriores |
| 50% | Resto de alquileres de vivienda habitual |
Ejemplo práctico: cuánto pagas realmente de IRPF
| Concepto | Cantidad |
|---|---|
| Ingresos brutos (800 x 12) | 9.600 euros |
| - Intereses hipoteca | -1.800 euros |
| - Comunidad | -1.200 euros |
| - IBI | -450 euros |
| - Seguro hogar + impago | -480 euros |
| - Amortización (3% de 80.000) | -2.400 euros |
| Rendimiento neto | 3.270 euros |
| Reducción 50% | -1.635 euros |
| Base imponible por alquiler | 1.635 euros |
| IRPF a pagar (30%) | 490 euros |
Momento 3: Impuestos al vender
La ganancia patrimonial
Si vendes por más de lo que compraste (incluyendo gastos de compra + mejoras), la diferencia tributa así:
| Ganancia | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 euros | 19% |
| 6.000 - 50.000 euros | 21% |
| 50.000 - 200.000 euros | 23% |
| 200.000 - 300.000 euros | 27% |
| Más de 300.000 euros | 28% |
Al precio de compra puedes sumarle: ITP, notaría, registro, gestoría y reformas de mejora (no mantenimiento). Todo esto reduce tu ganancia y por tanto tu impuesto. Si compraste por 100.000, pagaste 10.000 de ITP y gastos, e hiciste 8.000 en reformas, tu precio de adquisición fiscal es 118.000 euros, no 100.000.
La plusvalía municipal
Además, pagas la plusvalía municipal al ayuntamiento. Desde 2021 puedes elegir entre dos métodos de cálculo (el "real" y el "objetivo") y quedarte con el más favorable.
¿Merece la pena crear una SL para invertir?
Esta es la pregunta del millón. La respuesta corta:
- Tributas al 19-47% (tipo marginal)
- Reducción del 50% en alquiler
- Sin costes de gestión extra
- Sacar dinero = tu sueldo
- Mejor con 1-3 pisos
- Tributas al 25% (Impuesto de Sociedades)
- SIN reducción del 50%
- Contabilidad + cuentas anuales: 1.500-3.000 euros/año
- Sacar dinero = dividendos (tributación extra)
- Puede compensar con 4-5+ pisos
5 estrategias legales para pagar menos
El resumen que necesitas
- Prepara un 10-12% extra del precio para impuestos y gastos
- Guarda todas las facturas (las necesitarás)
- Deduce todos los gastos posibles (hipoteca, comunidad, IBI, seguros, amortización)
- Aplica la reducción del 50% si es vivienda habitual
- Con buena planificación, puedes pagar solo un 5-8% de lo que cobras
- Tributas entre el 19% y el 28% de la ganancia
- Suma todos los gastos de compra y mejoras al precio de adquisicion
- Si vendes en pérdidas, no pagas plusvalia
- Con 1-3 pisos: persona física
- Con 4+ pisos y más de 40.000 euros/año: valora crear una SL
Última actualización: marzo 2026. Esta guía tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento fiscal profesional. Para decisiones concretas, consulta con un asesor fiscal especializado en patrimonio inmobiliario.
Aviso: Las opiniones expresadas en este artículo son de carácter informativo y no constituyen asesoramiento financiero, fiscal ni jurídico. AssetRent Capital no se responsabiliza de las decisiones tomadas en base a este contenido. Consulte con profesionales cualificados para su caso particular.