Amortización de un inmueble en alquiler: cómo calcularla correctamente
La amortización es el gasto deducible más olvidado por los propietarios. Aprende a calcularla correctamente y ahorra hasta 3.000€/año en impuestos.
AssetRent Capital
Equipo editorial
La amortización explicada para mortales
Imagina que te compras un coche. El primer año vale 20.000€, pero al cabo de 10 años vale 5.000€. Se ha desgastado. Pues Hacienda considera que a tu piso le pasa lo mismo: aunque el precio de mercado suba, el edificio teóricamente se va deteriorando.
¿Y qué haces con ese "desgaste teórico"? Lo restas de tus ingresos por alquiler. Es dinero que no sale de tu bolsillo pero que Hacienda te deja deducir. Magia fiscal, básicamente.
La amortización es el gasto deducible más importante del alquiler... y el que más gente olvida poner en la declaración.
¿Cómo se calcula? La fórmula
Es más fácil de lo que suena. Solo necesitas tres datos:
Ejemplo con números reales
Vamos a calcularlo juntos, paso a paso:
- Precio de compra: 150.000€
- ITP (8%): 12.000€
- Notaría + registro + gestoría: 3.000€
- Coste total de adquisición: 165.000€
- Valor catastral suelo: 35%
- Valor catastral construcción: 65%
- Base amortizable: 165.000€ × 65% = 107.250€
- Amortización anual: 107.250€ × 3% = 3.217,50€
Ana puede deducir 3.217€ cada año que tenga el piso alquilado. Sin gastar un céntimo extra.
¿Cuánto te ahorras en impuestos realmente?
Depende de tu tipo marginal de IRPF y de si aplicas la reducción del 60% por vivienda habitual:
- Amortización: 3.217€
- Tras reducción 60%: 3.217€ × 40% = 1.287€ de base imponible menos
- Ahorro en impuestos: 1.287€ × 30% = 386€/año
Y si su tipo marginal fuera del 45% (ingresos altos):
- Ahorro: 1.287€ × 45% = 579€/año
¿Y las reformas? También se amortizan
Si metes dinero en mejorar el piso — baño nuevo, cocina, ventanas, aire acondicionado — esas inversiones se suman al valor del inmueble y también se amortizan al 3%.
- Amortización adicional: 15.000€ × 3% = 450€/año más
- Su amortización total pasa de 3.217€ a 3.667€/año
- Reforma/Mejora (poner algo nuevo) → se amortiza al 3% anual
- Reparación (arreglar lo que se rompe) → se deduce al 100% el año que la haces
El error más caro que puedes cometer
Mucha gente calcula: 165.000€ × 3% = 4.950€. Está MAL. Hacienda solo permite amortizar la parte de construcción.
Lo correcto: 165.000€ × 65% × 3% = 3.217€.
Si te pillan amortizando de más, tendrás que devolver la diferencia con intereses y posible sanción.
Otros errores comunes
¿Durante cuántos años se amortiza?
Al 3% anual, matemáticamente el inmueble se amortiza completamente en unos 33 años. Puedes amortizar mientras el piso esté alquilado. Si lo vendes antes, la amortización acumulada se resta del coste de adquisición (pagarás más plusvalía, pero normalmente compensa).
- La amortización es el 3% anual del coste de adquisición (solo parte de construcción)
- Incluye en el coste: precio + ITP + notaría + registro + gestoría
- Excluye siempre el suelo (mira tu IBI para el porcentaje)
- Las reformas también se amortizan al 3%
- Si no la pones un año, la pierdes
- Puede suponer 1.500-5.000€ de deducción al año
¿Quieres calcular la amortización de tu piso? Usa nuestra calculadora de rentabilidad que la incluye automáticamente.
Aviso: Las opiniones expresadas en este artículo son de carácter informativo y no constituyen asesoramiento financiero, fiscal ni jurídico. AssetRent Capital no se responsabiliza de las decisiones tomadas en base a este contenido. Consulte con profesionales cualificados para su caso particular.