Alquiler turístico vs alquiler tradicional: ¿qué es más rentable?
Comparativa real entre alquiler turístico y tradicional: rentabilidad, gestión, fiscalidad y regulación. Con números reales para tomar la mejor decisión.
AssetRent Capital
Equipo editorial
Turístico o tradicional: el debate que todo inversor tiene a las 2 de la mañana
Tienes un piso (o estás pensando en comprar uno). Y la pregunta te quita el sueño: lo alquilo en Airbnb o busco un inquilino de larga duración?
Es la pregunta del millón. Literalmente, porque la diferencia puede ser de miles de euros al año. Vamos a resolverla con números reales, sin humo.
El mismo piso, dos escenarios muy distintos
Vamos a coger un piso real: 70 m2 en zona turística de Valencia o Málaga, comprado por 150.000 EUR.
- Ingreso: 800 EUR/mes x 11 meses = 8.800 EUR/año
- Gastos anuales: ~2.500 EUR
- Ingreso neto: 6.300 EUR
- Rentabilidad neta: 4,2%
- Reducción IRPF 60%: Si
- Gestión necesaria: mínima
- Ingreso: 80 EUR/noche x 220 noches = 17.600 EUR/año
- Gastos anuales: ~6.500 EUR
- Ingreso neto: 11.100 EUR
- Rentabilidad neta: 7,4%
- Reducción IRPF 60%: No
- Gestión necesaria: alta
Parece que el turístico gana por goleada, verdad? Espera, que hay trampa.
Los costes ocultos que nadie te cuenta del turístico
- Limpieza: 35 EUR por cambio de huésped x 100 cambios = 3.500 EUR/año
- Suministros incluidos: agua, luz, gas, internet, Netflix = 2.000 EUR/año
- Ropa de cama y toallas: reposición constante = 400 EUR/año
- Comisión Airbnb: 3% al propietario = 528 EUR/año
- Licencia turística: tasa anual según CCAA
- Gestor turístico (si lo externalizas): 15-25% de los ingresos
- Desgaste extra: los huéspedes no cuidan el piso como si fuera su casa
Total realista de gastos: 6.500-8.000 EUR/año vs los 2.500 EUR del tradicional.
Y ahora lo que manda: los impuestos
Aqui viene el dato que cambia todo el panorama.
Con alquiler turístico, tributas por el 100%. Sin reducción.
La diferencia real después de impuestos baja a 2.226 EUR/año. Mucho menos de lo que parecia, verdad?
Y esos 2.226 EUR de mas te cuestan unas 600 horas anuales de gestión (check-ins, limpieza, mensajes, reseñas, incidencias...). Eso sale a 3,7 EUR/hora. Menos que el salario minimo.
La regulación: el riesgo que puede arruinar tu plan
- Barcelona: moratoria total de licencias en el centro. Las existentes no se pueden transferir al vender.
- Madrid: licencia obligatoria con requisitos tecnicos estrictos.
- Málaga: moratoria de nuevas licencias en el centro histórico.
- Valencia: zonas restringidas y limite de días al año.
- Baleares: solo viviendas unifamiliares en muchas zonas.
Si compras un piso contando con ingresos turísticos y luego te retiran la licencia (o no puedes conseguir una), tu inversión pierde un 30-40% de rentabilidad de golpe.
Cuándo SÍ elegir turístico
- Ya tienes la licencia confirmada y vigente (o puedes conseguirla con certeza)
- La zona tiene demanda turística todo el año (no solo verano)
- El piso es pequeño (estudios y 1 dormitorio rinden mas en turístico)
- Puedes gestionar el día a día (o tienes presupuesto para un gestor)
- Quieres usar el piso parte del año (vacaciones, familia)
Cuándo SÍ elegir tradicional
- No tienes licencia turística o la regulacion es incierta
- El piso es grande (3+ dormitorios: mejor alquiler completo o por habitaciones)
- Vives lejos del inmueble (no puedes gestionar check-ins)
- Tu tipo marginal de IRPF es alto (la reducción del 60% compensa mucho)
- Quieres ingresos predecibles y mínima gestión
La opción híbrida que pocos conocen
- Rentabilidad: entre tradicional y turístico
- Gestion: media (rotación cada pocos meses, no cada 2 dias)
- Regulacion: menos restrictiva que el turístico
- Fiscalidad: depende de como se formule el contrato
Es el "punto dulce" para muchos inversores que quieren mas rentabilidad que el tradicional sin la locura del turístico.
Aviso: Las opiniones expresadas en este artículo son de carácter informativo y no constituyen asesoramiento financiero, fiscal ni jurídico. AssetRent Capital no se responsabiliza de las decisiones tomadas en base a este contenido. Consulte con profesionales cualificados para su caso particular.