Cómo calcular el ROI real de una inversión inmobiliaria
El ROI que ves en los anuncios no es el real. Aprende a calcular la rentabilidad verdadera incluyendo todos los gastos, impuestos y el efecto del apalancamiento.
AssetRent Capital
Equipo editorial
El ROI que te venden vs el ROI que realmente ganas
Te ha pasado, seguro. Ves un anuncio que dice: "Piso en rentabilidad al 7%". Suena genial. Pero cuando rascas un poco, ese 7% se convierte en un 3,5%. Y cuando rascas más, resulta que el primer año apenas ganas un 1%.
No te están mintiendo exactamente. Te están contando solo la parte bonita. Hoy vamos a ver la película completa.
Las 4 métricas que necesitas conocer
No existe "EL" ROI inmobiliario. Hay 4 formas distintas de medir la rentabilidad, y cada una te cuenta una historia diferente:
1. Rentabilidad bruta: el "titular" del anuncio
Es la más simple y la que siempre te venden:
Rentabilidad bruta = (Alquiler mensual x 12) / Precio de compra x 100
700 x 12 = 8.400 EUR / 120.000 EUR = 7%
Bonito, verdad? Sigue leyendo.
2. Rentabilidad neta: la que importa de verdad
Aquí empezamos a incluir la realidad:
Rentabilidad neta = (Alquiler anual - Gastos anuales) / (Precio + Gastos de compra) x 100
- ITP (8%): 9.600 EUR
- Notaría + registro + gestoría: 2.400 EUR
- Total: 12.000 EUR
- Inversión real: 132.000 EUR (no 120.000)
| Concepto | Importe |
|---|---|
| IBI | 700 EUR |
| Comunidad | 900 EUR |
| Seguro hogar | 250 EUR |
| Mantenimiento (5% renta) | 420 EUR |
| Provisión vacío (1 mes) | 700 EUR |
| Seguro impago | 250 EUR |
| Total gastos anuales | 3.220 EUR |
Rentabilidad neta: (8.400 - 3.220) / 132.000 = 3,9%
De un 7% bruto a un 3,9% neto. Esa es la realidad.
3. ROCE: el retorno sobre TU dinero
Si compras con hipoteca, no pones los 132.000 EUR de tu bolsillo. Solo pones la entrada y los gastos. El ROCE mide la rentabilidad sobre el dinero que realmente has invertido.
ROCE = Beneficio neto anual / Capital propio invertido x 100
- Capital propio: 36.000 EUR (entrada 30%) + 12.000 EUR (gastos) = 48.000 EUR
- Hipoteca: 84.000 EUR a 25 años al 3% = cuota 4.800 EUR/año
- Beneficio neto: 8.400 - 3.220 - 4.800 = 380 EUR/año
- ROCE: 380 / 48.000 = 0,8%
Espera... 0,8%?! Eso es menos que una cuenta remunerada!
4. Rentabilidad total: la foto completa
La rentabilidad real de un inmueble tiene 3 componentes, no solo el cashflow:
| Componente | Importe anual |
|---|---|
| Cashflow neto | 380 EUR |
| Amortización capital (año 1) | 2.400 EUR |
| Revalorización (3% de 120.000) | 3.600 EUR |
| Rentabilidad total | 6.380 EUR |
ROCE total: 6.380 / 48.000 = 13,3%
Ahora sí. Eso es la rentabilidad real de la inversión inmobiliaria con apalancamiento.
Las 3 métricas cara a cara
- Solo mide alquiler vs precio
- No incluye hipoteca ni gastos de compra
- Útil como filtro rápido
- 7% y 3,9% en nuestro ejemplo
- Mide el retorno sobre TU dinero
- Incluye apalancamiento, amortización y revalorización
- Útil para decisión de inversión
- 13,3% en nuestro ejemplo
Los 5 errores que inflan el ROI artificialmente
Qué es un "buen" ROI en España?
- Rentabilidad bruta > 6%: Buena. Merece investigar.
- Rentabilidad neta > 4%: Excelente. Pocos pisos la alcanzan de verdad.
- ROCE cashflow > 3%: Aceptable (el primer año con hipoteca).
- ROCE total > 10%: Buena inversión con apalancamiento.
- Cashflow positivo desde el día 1: El mínimo que deberías exigir (aunque sea 50 EUR/mes).
Aviso: Las opiniones expresadas en este artículo son de carácter informativo y no constituyen asesoramiento financiero, fiscal ni jurídico. AssetRent Capital no se responsabiliza de las decisiones tomadas en base a este contenido. Consulte con profesionales cualificados para su caso particular.